Die Wertverlustanalyse - Entwicklung einer Bewertungsmethode zur großflächigen Ermittlung fluglärmbedingter Wertverluste bei Wohneigentum

Durch die Untersuchung wird die Frage beantwortet, in welcher Größenordnung Wertverluste beim Grund- und Gebäudeeigentum insgesamt durch Planung und Betrieb eines Großflughafens bereits eingetreten sind bzw. noch eintreten werden. Um die planungs- und vorhabenbedingten Wertänderungen in angemessener Dimension ermitteln zu können, wird von den tatsächlichen Qualitätsmerkmalen betroffener Grundstücke und Ortslagen ausgegangen, da an Hand von Vergleichswerten eine räumlich konkrete Einschätzung der durch Fluglärm beeinflussten und nicht durch Fluglärm beeinflussten Bodenwerte vorgenommen werden kann. Tragende Grundlage für alle Bewertungen ist eine verlässliche Definition des fachlich und rechtlich gebotenen Schutzanspruchs vor Lärm, was auch im Hinblick auf die Tiefe eines Eingriffs in das Grundeigentum von Bedeutung ist. Der Mindest-Schutzanspruch zur Aufrechterhaltung der generellen Wohnfunktion und für einen ausreichenden Lärmschutz im Rahmen des Vorhabens wird dabei mit einem Außen-Mittelungspegel für Taglärm in Höhe von 55 dB(A) definiert.Um das absolute Maß von Wertminderungen in einem bestimmten Raum abschätzen zu können, werden zunächst in einer empirischen Untersuchung 8 Wohnlagen (Referenzgebiete) kleinräumig und differenziert betrachtet. Hierzu wird die Methode der räumlichen Wertverlustanalyse entwickelt und angewendet. Dabei werden zwei grundlegende Kriterien erhoben und dann zu einer neuen Aussage zusammengeführt: Die Beeinträchtigungen durch Fluglärm einerseits (kategorisiert in fünf Klassen) werden mit der Schutzwürdigkeit von Wohngrundstücken andererseits (nach Lagequalität kategorisiert) miteinander verknüpft. Daraus wird anhand einer begründeten Bewertungsfunktion die Größenordnung von Wertverlusten eingeschätzt.Als Grundlage für diesen methodischen Aufbau und die entsprechenden Klassifizierungen der Wertverlustanalyse wird im Rahmen der Referenz-Untersuchung eine pauschalierte Einschätzung der Wertverluste beim Grundeigentum vorgenommen. An ca. 20.000 Wohngrundstücken werden so die Verluste von Grundstücks- und Gebäudewerten überschlägig ermittelt. In einem weiteren Schritt wurden die Ergebnisse dieser Erhebungen (Gesamtfläche ca. 1.358 ha) auf die weiteren Wohngebiete in den einzelnen Lärmkategorien übertragen. Insgesamt ergibt sich danach am Beispiel des geplanten Großflughafens Berlin Schönefeld ein Wertverlust in Höhe von etwa 2 Milliarden insgesamt; bei Ausschöpfen der Kapazitätsgrenze (600.000 Flugbewegungen) steigt der Wertverlust auf eine Größe von über 3,2 Milliarden an.